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Andreas Porsch  |  Rechtsanwalt  |  Neuried

20.01.2014 | Mietrecht: sog. Schönheitsreparaturen-Quotenklausel

Mietrecht: sog. Schönheitsreparaturen-Quotenklausel

In Wohnraummietverträgen sind formularmäßige Klauseln üblich, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel).

Zur Berechnung der Abgeltungsbeträge wird oft folgende Regelung vorgesehen: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts".

Der Bundesgerichtshof hatte 1988 und 2004 entschieden, dass derartige Regelungen wirksam sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (siehe Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).

Doch der Bundesgerichtshof ändert seine Meinung auch immer mal wieder, wie Vermieter bei den Schönheitsreparaturenklauseln insgesamt schon mehrmals leidvoll feststellen mussten.

Das Gericht stellte insoweit in einer Entscheidung vom 29.05.2013 fest, dass die Klausel den Mieter unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei.

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel sei auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen werde die verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.

Nach Ansicht des Gerichts fehlt in der vom Vermieter verwendeten Klausel ein Hinweis darauf, dass der Kostenvoranschlag nach billigem Ermessen zu erfolgen hat. Dass er von einem Malerfachgeschäft zu erstellen ist, besagt noch nichts über die Billigkeit der darin aufgeführten Kostenpositionen.

 

Vermietern ist also anzuraten, die Mietverträge wirklich immer wieder zu prüfen, denn einmal festgestellt rechtswirksame Klauseln können schon ein Jahr später wieder unwirksam sein.

Mietern dagegen ist anzuraten, wirklich aufgrund aktueller Rechtsprechung prüfen zu lassen, ob der Anspruch des Vermieters nach den im Vertrag geregelten Klauseln überhaupt rechtswirksam ist.

 

Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.05.13, Aktenzeichen VIII ZR 285/12

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